2월 17일 수도권 주택시장 안정대책이 발표됨에 따라 향후 부동산 시장의 재편이 불가피 할
것으로 보인다. 대책 발표의 배경으로는 10·29대책의 안정성을 유지하되 주택수급 및 단지
및 국지적인 가격상승을 방지하고자 하는 목적이 큰 것으로 분석된다.
내용은 크게 다음과 같은 세가지로 구분 할 수 있다.

첫째 : 판교 택지 및 아파트 공급관리대책이다. 당초에는 2008년까지 4회에 걸쳐 매년
5,000호씩 아파트를 분양할 계획을 갖고 있었으나 장기간 분양에 따른 부작용을 최소화하고
자 금년 11월에 임대를 포함한 2만 가구를 일괄 공급하기로 하였다. 또한 전용면적 25.7평
이상의 경우 당초 채권입찰제를 실시할 예정이였으나, 분양가의 지나친 상승과 주택가격 안
정을 위하여 채권가격과 분양가의 적정성 함께 고려하기로 하였다. 또한 건설사의 시공능력
까지 평가하여 시행사 난립을 방지하고자 하였다. 또한 25.7평 이하의 경우에는 비교적 높
은 청약경쟁률이 예상되기 때문에 통장거래의 무익성 홍보와 함께, 투기 대책반 및 포상금
지급 제도를 실시할 것으로 예상된다.

둘째 : 재건축 개발이익 환수방안에 대한 “도시및주거환경정비법 개정안”이 2월 임시국회
에서 처리되는 것을 목표로, 실행시기는 4월로 예상된다. 당초 임시국회에서의 처리가 늦춰
질 것으로 예상되어 일부 재건축 추진속도가 빠른 단지를 중심으로 올해부터 가격 상승의
움직임이 감지된 것이 사실이였다. 그러나 개발이익환수제의 4월의 실시와 2종 주거지역의
층고제한 완화책의 철회 및 구청에 위임된 안전진단의 권한의 범위에 선을 그음에 따라 재
건축단지의 가격 상승세는 크게 꺽일 것으로 전망되고 있다. 이외에도 압구정동을 중심으로
초고층 재건축추진에 대해서는 서울시와 재건축 계획을 조정함과 동시에 법령 개정을 통해
제도적으로 봉쇄할 전망이다.

셋째 : 수요 관리 및 근본적인 시장 안정 추진은 간략하게 수요와 공급을 조정함에 따라 시
장의 안정성을 꾀하는 대책이다. 2시 신도시에 대한 공급물량은 차질이 없도록 하되, 양주
옥정(184만평), 남양주 별내(154만평), 고양 삼송(148만평)의 택지지구를 판교 수준으로 개
발한다는 계획이다. 또한 운영되고 있는 제도의 실태를 조사하여 운영의 내실화 및 제도의
추가적인 실행과 해제를 검토기로 하였다.

이러한 안정화 대책에 따른 향후 시장의 분위기는 크게 재편될 수밖에 없으며, 이를 근거로
작성했던 부동산 시장에 대한 투자성 및 관점을 처음부터 수정해야 할 것으로 예상된다.

우선 용인과 분당에 대한 가격 상승 분위기는 위축될 것으로 예상된다. 판교 신도시에서 분
양되는 물량중 소형 평형대는 강남권과 분당에 위치한 주택과의 현 시세를 근거로 약 1억원
내외의 시세차익이 가능할 것으로 기대된 것이 사실이였고, 이는 25.7평 이하의 공급물량에
높은 청약 경쟁률로 나타날 것으로 전망되었다. 또한 채권입찰제가 실시될 25.7평 이상의
주택의 경우 분양가가 크게 비쌀 것으로 예상되어 인근에 위치한 비슷한 평형대의 아파트가
가격 상승의 움직임을 보였고, 용인의 경우에는 중·대형 평형대의 움직임이 상대적으로 활
발했다.
그러나 이번 수도권 주택시장 안정화 대책에 따라 판교에서 분양되는 중·대형평형의 분양
가가 1,500만원을 넘지 않음과 동시에 채권입찰제 및 적정분양가를 동시에 산정하여 택지를
공급할 것으로 보여짐에 따라 중·대형평형의 분양가격이 낮아질 것으로 전망된다. 이는 낮
은 분양가에 따른 분양시세차익이 발생으로 이어질 가능성이 높아 분당과 용인으로의 가격
상승전이효과는 약해질 것으로 보여진다. 또한 중·대형평형의 공급물량이 7,450여 가구로
예상됨과 동시에 시세차익도 가능할 것으로 여겨져 오히려 중·대형평형에 청약이 가능한
통장의 음성적인 거래도 나타날 수 있다. 이와 함께 상대적인 청약 경쟁률도 높아질 가능성
이 많다.

둘째로는 청약시기에 따른 분석이다. 판교가 11월에 전체 분양을 하기로 함에 따라 가뜩이
나 위축된 분양시장을 더욱 얼어붙게 할 가능성이 매우 높아졌다. 물론 1회에 그치기 때문
에 1순위 요건을 갖추지 못한 수요자는 물론이거니와 약간의 시간이 모자라 무주택 세대주
의 요건을 구비하지 못한 경우에는 당첨 가능성이 더욱 낮아졌다고 볼 수 있다. 그러나 2만
여 가구가 한꺼번에 공급되기 때문에 가급적 올해 말까지 기다려 청약통장을 사용하려는 대
기 수요자가 더욱 많아질 것으로 예상되는 만큼 양산신도시·인천동시분양·동탄신도시의
청약률은 더욱 저조할 것으로 예상된다.

셋째는 재건축단지에 대한 제동을 예상할 수 있다. 당초 개발이익환수제가 4월에서 6월 이
후로 실시될 것으로 예상되었다. 이는 "도정법"이 정기국회에서 임시국회로 넘어감에 따라
기한의 연장이 가능하기도 하였고, 저밀도 재건축 단지의 경우에는 추진속도의 가속화를 더
해 가급적 분양승인신청을 마무리하려는 움직임이 강했다. 그러나 이번 임시국회에서 '도정
법' 처리가 되어 4월에 실시가 되면 재건축에 따른 사업 실효성이 크게 감소할 전망이다.
또한 이번 달 4일에 2종 주거지 층고제한 폐지방안을 추진한 바 있었으나, 사실상 완화제도
를 철폐하기로 함에 따라 2종 일반주거지역에서 재건축을 추진하고 있는 강남구 개포 주공
과 강동구 고덕 주공, 송파구 가락 시영등에 대한 수혜도 사라질 것으로 보인다.
이외에도 서울 강남구 압구정동과 청담동 일대 주민들이 추진하는 최대 높이 60층 규모의
재건축사업에 대해 서로 다른 의견을 갖고 있는 상황에서 3종 일반주거지역의 경우 층수제
한이 없고 층수제한은 건축심의 등에서 결정할 문제이기 때문에 초고층 재건축 가능성을 제
기되었으나, 층고제한을 신규 임대주택 단지에만 적용하는 방안을 검토하고 일반 단지와 재
건축등의 나머지 경우에는 완화하지 않기로 함에 따라 현재 높은 가격 상승률을 보이는 재
건축 단지의 움직임은 둔화 또는 하락세로 반전될 것으로 보인다.

결국 이번 수도권 주택시장 안정화 대책은 부동산 시장에 대한 과도한 청약열기 및 가격 상
승력을 막기 위해 발표된 것이니 만큼, 발표된 대책에 대한 실행 과정에 대한 수시적인 점
검이 우선적으로 필요하다. 또한 판교의 경우 자격 미달로 인해 청약이 불가능한 수요자가
많을 것으로 예상되기 때문에, 기타 호재지역에 관심을 돌리는 것이 현명할 것으로 예상되
며 판교 수요자의 경우에도 청약전략을 전면 재검토하는 것이 바람직하다. 재건축 단지의
경우에는 이번 임시국회에서의 '도정법'통과 여부가 관건이 될 것으로 보여지기 때문에 평
소 눈여겨본 재건축 단지의 사업추진 속도에 더욱 촉각을 세우는 것이 좋은 전략으로 사료
된다. 구체적으로는 판교 분양시점인 11월 이전까지는 청약 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되
기 때문에 실수요자의 경우 유망단지와 지역에 분양받을 수 있는 절호의 기회로 보여진다.
또한 판교에 청약을 고려하고 있는 수요자중 무주택 우선순위에 해당하지 않는 청약저축 가
입자의 경우에는 대형평형에 청약이 가능한 예금으로의 전환을 고려해보는 것이 바람직하
다.
재건축 아파트는 상당기간 침체가 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 조기매도가 바람직하나
4월이전에 분양승인이 가능한 재건축 아파트는 반사이익을 기대할 수 있다.

자료제공 : 내집마련정보사 (www.yesapt.com)